Суди розбирають "туалетні схеми" в Києві: фіктивні будівлі — загроза комунальній землі

Механізм незаконного захоплення землі

У столиці вже давно відомий так званий "туалетний" метод отримання контролю над земельними ділянками. Суть схеми полягає в тому, що на комунальній території штучно створюють право власності на невелику господарську споруду, вбиральню або навіть на об'єкт, якого фізично не існує. Цей об'єкт оформлюють як "нежитлову будівлю". Далі, посилаючись на реєстрацію такої нерухомості, зацікавлені особи намагаються отримати у власність значні площі міської землі, обходячи стандартні аукціонні процедури.

Наразі наслідки таких дій стали предметом системного судового розгляду. Зазначені у матеріалах справи випадки наочно демонструють, як паперові "фантоми" ледве не позбавили Київ мільйонних активів.

Схема біля аеропорту Жуляни: від повітряних будинків до судового арешту

Один із ключових епізодів стосується земельних ділянок біля стратегічного транспортного вузла — аеропорту "Жуляни". На незабудованому пустирі по вулиці Медовій, 6-А та 6-Б зловмисники оформили майнове право на "повітряні" житлові будинки садибного типу та гаражі. Мета полягала в тому, щоб надалі безкоштовно або за спрощеною процедурою отримати контроль над 0,6174 га землі (кадастрові номери 8000000000:72:260:0014 та 8000000000:72:260:0015).

Згідно з даними кримінального провадження № 42022102060000026, первинну реєстрацію цих неіснуючих споруд проведено влітку 2021 року. Як зазначається в клопотаннях прокурорів та ухвалах Печерського й Солом’янського районних судів м. Києва, підставою для внесення фантомних об'єктів (загалом нібито чотири будівлі площею від 16,6 до 26,1 кв. м) до Державного реєстру речових прав (ДРРП) слугували технічні паспорти та довідки з реквізитами ТОВ "АО "ГРОШ ЦЕНА".

За даними YouControl, донецька компанія з такою назвою (власник Олександр Северін) працює на ринку з 2008 року. На офіційних ресурсах вона позиціює себе авторитетною структурою, що декларує співпрацю з українськими банками, промисловими гігантами та спортивними діячами. Влітку 2015 року фірма перереєструвалася на підконтрольну Україні територію — до смт Дробишеве та додала до свого профілю послуги з технічної інвентаризації (БТІ).

Саме цей інструментарій згодом ліг в основу столичних епізодів. Проте наразі слідчі перевіряють, чи виготовлялися сумнівні документи безпосередньо працівниками фірми, чи для їхнього штампування використали підроблені дублікати печаток.

Роль посередників та землевпорядників

Для створення вигляду "добросовісного набувача", за версією правоохоронців, неіснуюче майно (вже переведене у статус нежитлових будівель) двічі перепродали через підставних фізосіб. Після цього його внесли до статутного капіталу ТОВ "Девелопмент Естейт" та ТОВ "Голосієво Ріал Естейт". Обидва підприємства контролює Кирило Тарасевич — експомічник народного депутата 6-го скликання Володимира Каплієнка (колишній БЮТівець).

Тарасевич є відомою постаттю у професійних колах будівельного сектору столиці. Він позиціюється як досвідчений експерт, а підконтрольне йому ТОВ "Українська будівельна експертиза" є великою ліцензованою організацією, яка проводить комплексну експертизу будівельних проєктів високих класів складності (СС2 та СС3), включаючи великі житлові комплекси та державні об'єкти (зокрема, для НТУУ "КПІ").

У січні 2022 року відомості про формування земельних ділянок 8000000000:72:260:0014 та 8000000000:72:260:0015 було внесено до Державного земельного кадастру. Ця операція була проведена через підрозділ у Хмельницькій області без погоджень КМДА і рішень Київради. У той період цю структуру очолював Василь Василенко, діяльністю якого згодом зацікавилося ДБР за підозрою у незаконній передачі земель підставним особам по всій країні.

Кримінальне розслідування та докази підробки

Національна поліція та Солом’янська окружна прокуратура зафіксували маніпуляції з майном ще у січні 2022 року, відкривши кримінальне провадження № 42022102060000026. Огляд ділянок 6-А та 6-Б на вул. Медовій в рамках розслідування зафіксував: жодних споруд на них немає — там лише пустир, чагарники та сміття.

Справу кваліфіковано за статтями про шахрайство (ч. 3 ст. 190), самоправство (ст. 356) та підроблення документів (ч. 1, 4 ст. 358 КК України). Згодом до неї додали провадження щодо шахрайства в особливо великих розмірах (ч. 4 ст. 190 КК України).

Кримінальний трек спрямований проти фізичних осіб — організаторів, оцінювачів, землевпорядників та залучених приватних нотаріусів, які здійснювали первинну реєстрацію в ДРРП на підставних громадян.

Під час розслідування поліція вилучила дані про IP-адреси та реєстраційні дії понад 10 приватних нотаріусів Київського міського нотаріального округу та державних реєстраторів. Також дослідила зразки підписів та почерку підставних осіб, на яких оформлювали майно перед перепродажем, а також провела обшук у приміщеннях ГУ Держгеокадастру у м. Києві (вул. Велика Васильківська, 69) з вилученням оригіналів документів щодо формування кадастрових номерів у ДЗК.

З матеріалів справи випливає, що сертифікований інженер-землевпорядник Сергій Чорноконь визнав, що склав технічну документацію для ТОВ "Девелопмент Естейт" без проведення фактичного обстеження ділянки. Правоохоронці звернулися до Кваліфікаційної комісії з вимогою анулювати його кваліфікаційний сертифікат, однак Комісія у задоволенні скарги відмовила. Остаточна правова оцінка його дій вирішується в рамках кримінального розслідування.

Ділянки та фантомні будівлі перебувають під судовим арештом із забороною будь-яких дій. Спробу адвокатів Тарасевича скасувати це блокування суд відхилив у липні 2025 року.

Господарський трек: повернення землі місту

Паралельно з кримінальним розслідуванням Солом’янська окружна прокуратура розпочала процес юридичного очищення майнових реєстрів. У червні 2026 року прокурори звернулися до Господарського суду міста Києва з позовом в інтересах столичної громади (справа № 910/6938/26). Прокуратура вимагає:

• скасувати державну реєстрацію права власності на фантомні квадратні метри та земельних ділянок у Державному земельному кадастрі (ДЗК) із закриттям Поземельної книги;
• закрити відповідні розділи у Державному реєстрі речових прав (ДРРП).

Цей процес стосується тільки однієї з ділянок по вул. Медовій 6-Б (8000000000:72:260:0015) і спрямований безпосередньо проти юридичної особи-набувача – ТОВ "Голосієво Ріал Естейт". Протягом липня – вересня 2026 року в суді тривали засідання, проте остаточне рішення ще не винесене.

Поки поліція збирає докази для оголошення підозр конкретним виконавцям схеми, господарський суд має остаточно повернути землю біля аеропорту "Жуляни" у розпорядження Київської міської ради.

Спроба рейдерства на вулиці Максимовича

Документи з реквізитами тієї ж фірми з Донеччини ТОВ "АО "Грош цена" засвітилися ще в одній гучній київській історії. Чи йдеться про свідому участь керівництва підприємства, чи про тіньове використання його бренду та печаток у столиці – наразі з'ясовує слідство. Водночас у відповіді на інформаційний запит у ТОВ "АО "Грош цена" будь-які зв'язки з махінаціями відкинули, заявивши, що "нічого спільного з цим не мають".

Якщо у випадку на Медовій зловмисники намагалися "з нуля" приватизувати пустир біля аеропорту, то на Голосіївці "повітряний" техпаспорт використали для спроби рейдерського захоплення землі, яка має офіційного орендаря.

Йдеться про земельну ділянку площею 1,2689 га (кадастровий номер 8000000000:72:277:0006) на вул. Михайла Максимовича, 22/1 у Голосіївському районі столиці.

На відміну від ситуації на Медовій, де майно існувало лише на папері, тут розташована реальна нежитлова будівля літ. "Г" (буква означає порядковий номер споруди в техпаспорті ділянки) площею 70 кв. м. Її ще у 2017 році придбало ТОВ "Хай-Тек Білдінг" (належить у рівних долях Костянтину Малунову та Олександру Кайдану) за 2,91 млн грн. Згодом на підставі рішення Київради від 3 жовтня 2023 компанія стала офіційним орендарем цієї землі.

Щодо цієї території міська влада веде планову розробку офіційної містобудівної документації. Проєкт рішення Київради про розробку Детального плану території (ДПТ) № 08/231-1973/ПР вносився та візувався заступником міського голови – секретарем Київради Володимиром Бондаренком, підписувався міським головою Віталієм Кличком, а погодження надала профільна постійна комісія під головуванням Михайла Терентьєва.

Пропозиції до проєкту подала депутатка Вікторія Пташник, яка пропонувала зобов'язати Департамент містобудування та архітектури КМДА врахувати неможливість зміни цільового призначення цієї земельної ділянки (тобто залишити її "для іншого сільськогосподарського призначення"), забезпечити дотримання цих умов і письмово повідомити розробника ДПТ про дану вимогу.

Цільове "для сільгосппризначення" в місті виглядає дивно, але це юридичний рудимент колишніх міських радгоспів чи інститутів, закріплений кадастром за ділянкою. Поправка депутатки Пташник фіксує цей статус-кво в новому ДПТ, щоб орендарі не змогли пустити 1,2689 га столичної землі з будівлею площею всього 70 кв. м під чергову багатоповерхову забудову значно більшої площі.

Юридична карусель та вилучення доказів

Поки законний орендар оформлював містобудівні папери, була здійснена спроба створити альтернативну реєстраційну історію для цієї ж території. І знову таки через "туалетну схему".

У січні 2022 року, як зафіксовано в матеріалах кримінального провадження, для тієї самої ділянки 1,2689 га (кадастровий номер 8000000000:72:277:0006) було виготовлено технічний паспорт та довідку з реквізитами й печатками ТОВ "АО "Грош цена". У цих документах виконавці самовільно вказали "рекомендовану поштову адресу": вул. Михайла Максимовича, 24-Д для нібито існуючої там споруди на 70 кв. м.

На підставі цих паперів приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу 11 лютого 2022 року відкрив новий розділ у Держреєстрі речових прав на віртуальний об'єкт. Вже через шість днів (16.02.2022, договір № 95) фантомну споруду за перепродажем переоформили на підставну особу, а в серпні 2023 року уклали додатковий іпотечний договір на 350 тис. грн для створення штучного обтяження. Як встановили слідчі, за цією юридичною каруселлю могла стояти столична фірма ТОВ "Рікк" на чолі з Русланом Кириченком.

Наприкінці 2024 року представники підставних власників перейшли до активних дій: вони спрямували запити до Департаменту земельних ресурсів КМДА, вимагаючи видати документи на 1,2689 га комунальної землі під "свою" будівлю № 24-Д.

Проте отримали відмову, а законний орендар ділянки ТОВ "Хай-Тек Білдінг" звернувся до поліції. Кримінальне провадження № 42024102090000164 було відкрито за статтями про шахрайство в особливо великих розмірах та несанкціоновані дії з інформацією в реєстрах (ч. 4 ст. 190, ч. 3 ст. 362 КК України).

Правоохоронці вже встановили, що на ділянці немає жодних сторонніх об'єктів забудови, крім споруди, власником якої є ТОВ "Хай-Тек Білдінг". Також Департамент містобудування КМДА офіційно повідомив, що адреса на вул. Михайла Максимовича, 24-Д у Києві ніколи не присвоювалася.

Головні докази функціонування цієї схеми правоохоронці знайшли безпосередньо у її можливого організатора – засновника ТОВ "Рікк". Це й архів з копіями інвентаризаційних справ об'єктів нерухомості за 2015–2017 роки, й незаповнені бланки, штампи та печатки з підписами посадових осіб ТОВ "АО "Грош цена", мобільні телефони з листуванням щодо оформлення землі тощо.